(alt) Arbeitskreis Bauen

Das Bauen von Wohnungen wird immer schwieriger, teurer, es dauert lange und kostet viele Nerven; von den Kosten ganz zu schweigen; sagt man. Muß das so sein ?

Wir wissen es nicht, aber wir müssen uns besser informieren. Aussagen wie: es kostet nun einmal 3.000 – 4.000 EUR pro qm Wohnfläche entmutigen uns erst einmal nicht. Vielmehr ist das ein Ansporn, um nach Alternativen zu suchen.

Hinzu kommt, daß in unserem konkreten Fall mindestens 25% der Wohnungen / Wohnfläche für Sozialwohnungen vorgesehen werden muß; die Miete für diese Wohnungen wird bei 6,20 EUR (Mietenstufe 4) liegen. Da dauert es schon 40 Jahre, bis diese Kosten bezahlt sind.

Einfache Rechnung

Wenn man nun die Grundstücksgröße von 5.000 qm und einen Preis von 300,- EUR pro qm (einschl. Erschließung) zu Grunde legt, so kommt man zu einem Gesamtpreis von 1.500.000 EUR allein für das Grundstück. Die Grunderwerbsteuer in NRW liegt zur Zeit bei 6,5 %, d.h. es werden 97.500 EUR fällig – wenn die Steuer nur auf das Grundstück erhoben wird und nicht erst später auf die viel teurere Wohnung (wie es der Fall ist, wenn man eine Eigentumswohnung vom Bauträger kauft). Notar- und Gerichtskosten belaufen sich noch einmal auf ca. 3,5 % des Kaufpreises, womit wir bei ca. 1.650.000 EUR wären.

Wenn man nun folgenden Mix aus Wohneinheiten annimmt: 10 x 100 qm, 10 x 75 qm und 10 x 50 qm so kommt man zu 2.250 qm Gesamtwohnfläche bei 30 Wohneinheiten. Macht also insgesamt „Grundkosten“ von 733 EUR pro qm Wohnfläche. Um so mehr Wohnfläche gebaut wird, umso geringer werden die Grundkosten.

Diese Grundkosten lassen sich natürlich noch einmal senken, wenn man das Grundstück nicht kauft, sondern nur im Erbbaurecht erwirbt. Die Stadt Dortmund hat dafür einen Zinssatz zwischen 2,5 – 2,6 % des Grundstückswertes erwähnt (s. Link zum Konzeptvergabeverfahren, S. 8), was jährlichen Kosten von ca. 38.000 EUR entsprechen würde, macht 16,60 EUR pro qm Wohnfläche pro Jahr.

Wieviel darf nun Das Bauen kosten, damit man unter den magischen 3.000 EUR bleibt ? Geht das überhaupt ? Muß man nicht mehr Wohnungen auf dieselbe Fläche bauen, damit die Kosten pro qm Wohnfläche niedriger werden ? Wie steht es mit den Fördermitteln für die Sozialwohnungen ? Sollte man lieber Erbpacht anstreben als Kauf des Grundstückes ?

Barbara hat bei Weberhaus unverbindlich nachgefragt, Zitat aus der Antwort: „Eine generelle Erfahrung ist, dass wir im Objektbau bei circa 2600 € pro Quadratmeter Wohnfläche herauskommen. Diese Zahl beinhaltet ein Gebäude der Energieeffizienzklasse 40+ und ist schlüsselfertig ausgestattet. Dies bedeutet für Sie, dass Sie entsprechende Förderungen der KFW-Bank pro Wohneinheit bekommen werden. Die üblichen Baunebenkosten, wie Erdarbeiten, Hausanschlüsse, Vermessung und Bauantrags / Architektenleistung kommen zu dieser Summe hinzu.„

Noch einmal Barbara: „ich hatte am Samstag 2 Fragen per email an das Wopro in Warendorf geschickt: geplante Kosten und Zufriedenheit mit dem Architekt. Heute morgen rief mich Hr. Rösler vom Vorstand an … . Sie rechnen mit 3500 € / qm, trotz Eigenleistungen… Architektenwettbewerb: 3 Büros a 1000 €.„

Nachhaltigkeit

Beim Bau eines Hauses in konventioneller Bauweise (Beton & Stein) wird eine Menge von Energie verbaut: Sand muß aufbereitet werden, ebenso Kies, Zement muß gebrannt werden, Beton wird gemischt und verbaut; ebenso Steine. Wenn man die Energie zur Pflege und zum Abriß mitberücksichtigt, so spricht man von der „grauen Energie„, die in einem Gebäude steckt.

Wieviel Energie allein für den Bau eines Hauses (bzw. die Erzeugung der Baumaterialien) benötigt wird, wird viel zu wenig berücksichtigt. Es gibt Schätzungen, die von 50 % ausgehen: bevor der erste Mensch im Haus wohnt, ist schon 50 % der Energie verbraucht, die das Haus im Rahmen seines gesamten Lebenszyklus verbraucht. Man beachte die unterschiedlichen Annahmen zur Lebenszeit und zum Gebäudetyp !

Gibt es zu diesem Energieverbrauch Alternativen ? Wie steht es um die Möglichkeiten zum Recycling ? Sind die verwendeten Materialien dauerhaft unschädlich ? Verbleibt nur noch „down cycling“ ?

Verschiedene Bauarten

„Stein auf Stein“, Fertigbau, Modulbau, Holzbau, „serielles Bauen“, Plattenbau – was sonst noch ? Hier ein paar Stichworte für die abendfüllende Lektüre:

Und viele weitere Fragen …