(alt) Bebauungsplan

Die Stadt Dortmund hat heute (11.2.2021) den Bebauungsplan für „unser Gebiet“ offengelegt; er ist sehr lang (179 Seiten) aber nicht so groß (14,6 MB). Kann man also leicht laden, aber nicht so leicht lesen. Die Offenlegung endet am 8.4.2021.

In so einem Bebauungsplan für ein Gebiet wimmelt es von „merkwürdigen“ Begriffen. Daher hier am Beispiel des B-Plans „Westlich Wellinghofer Str. – Hö 273 –“ kurz das Wesentliche erklärt. Eine Zusammenfassung des B-Plans (die Beschlußvorlage, 1,6 MB) gibt es auch. Mehr Erklärungen finden sich wie immer bei Wikipedia oder auch bei Immoscout.

Der Plan

Auch oft als B-Plan bezeichnet.

Grundstücksgröße

Je nach Dokument (in unserem Fall) mal mit 5.500 qm oder mit 5.000 qm angegeben.

Grundflächenzahl

In unserem Fall, d.h. für „Allgemeine Wohngebiete“, ist dies „0,4“.

Das bedeutet, daß 40 % der Grundfläche überbaut werden dürfen: bei 5.000 qm dürfen also 2.000 qm überbaut werden. Dabei werden normalerweise alle überbauten Flächen mitgerechnet, also Stellplätze, Garagen, Zufahrten, befestigte Flächen. Davon wiederum gibt es Ausnahmen und man darf es wieder überschreiten …

In unserem Fall ist die Ausnahme: „Die festgesetzte Grundflächenzahl darf durch Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO bis zu einem Wert von 0,6 überschritten werden.“ (B-Plan, S.16)

Geschossflächenzahl

Bei der ersten Präsentation der Grundstücke, die für Wohngruppen in Frage kommen, war dies „1,2“. Im B-Plan steht dagegen: „Auf die Festsetzung der Geschossflächenzahl wird verzichtet, da die maximale bauliche Ausnutzung über die Zahl der Vollgeschosse, Traufhöhenfestlegung und der überbaubaren Fläche ausreichend geregelt ist.“ (B-Plan, S.16)

Wenn man dies einmal ignoriert, und einfach mit „1,2“ rechnet, so ergibt sich: die Summe aller Geschossflächen darf 1,2 x 5.000 qm sein, d.h. die Summe darf 6.000 qm sein. Dies entspricht natürlich nicht der erreichbaren Wohnfläche, da die 6.000 qm die „überbaute“ Fläche ist, davon muß man noch die Wände, Flure und sonstigen Verkehrsflächen (etc.) abziehen, die nicht bewohnt werden. Wenn man einfach 20 % wieder abzieht (Wände, Treppenhaus, etc.), so bleiben 5.000 qm Wöhnfläche als maximal erreichbarer Wert (dies ist eine Schätzung !).

Wenn man die Grundflächenzahl „0,4“ zu Grunde legt und die möglich Überschreitung auf „0,6“ berücksichtigt, so erhält man: 2.000 qm Überbauung, dazu 3 + 2/3 Geschosse, macht 6.000 qm + 1.300 qm = 7.300 qm. Auch hier ziehen wir wieder 20 % ab, ergibt 5.700 qm (dies ist eine Schätzung !).

Geschosse

In unserem Fall ist dies „Max. 3 Vollgeschosse“.

Das bedeutet: EG, 1.OG, 2.OG. Hinzu kommt, daß man auch noch ein Staffelgeschoss oben draufsetzen kann. Dies ist dann von der Grundfläche her kleiner als das Geschoss, auf dem es ruht, i.d.R. ist es kleiner als 2/3 des darunter liegenden Geschosses.

Das sind dann die berühmten „Penthäuser“, alle sind neidisch, und im Sommer hat man den ganzen Tag die Sonne. Leider kann man nicht draußen sitzen, weil es zu heiß ist.

Stellplätze

Der B-Plan sieht vor: „… für die Mehrfamilienhäuser sind die Stellplätze gemäß der Stellplatzsatzung der Stadt Dortmund (abhängig von der Nutzung / den Wohnungs- größen) im Rahmen der Bauantragsverfahren nachzuweisen. Durchschnittlich werden 1,2 Stellplätze je Wohneinheit benötigt. Im Plangebiet können die Stellplätze auf den Grundstücken, … oder in Tiefgaragen nachgewiesen werden.“ (B-Plan, S.33)

Stellplätze sind toter, versiegelter Raum, selbst wenn, wie im B-Plan vorgesehen, Bäume gepflanzt werden müssen (B-Plan, S.26f). Eine Tiefgarage ist teuer und nur zum Parken zu gebrauchen; was, wenn Autos abgeschafft werden ? Einige Projekte umgehen dies, indem die Autos im „Erdgeschoß unter dem Wohnbereich“ geparkt werden, so daß der Parkplatz später / bei Bedarf umgewidmet werden kann.

Es ist in engen Grenzen möglich die Menge der Stellplätze durch „Mobilitätskonzepte“ (z.B. Car-Sharing) und eine größere Menge an Fahrradstellplätzen zu senken. Die Nähe zu ÖPNV-Haltestellen spielt ebenfalls eine Rolle. Man sollte sich aber keine zu großen Hoffnungen machen: „Der Grund ist, dass der Pkw-Besitz nicht mit dem Verkehrsverhalten korreliert. D. h. auch wenn die Bewohner*innen mit dem ÖV oder dem Rad zu den Zielen (z. B. zur Arbeit) fahren, besitzen sie in der Regel noch ein Kraftfahrzeug. Der Stellplatzbedarf am Ziel sinkt zwar, aber an der Quelle bleibt er erhalten.“ (Klarstellung zur Dortmunder Stellplatzsatzung, 31.3.2019, S.2)

Alle Vorschriften, Ausnahmen und sonstige Regelungen sind in der Dortmunder Stellplatzsatzung nachzulesen.

Nahwärme

Im B-Plan ist ein Nahwärmekonzept vorgesehen: „Es ist davon auszugehen, dass sich für den geplanten Geschosswohnungsbau aufgrund der relativ hohen Wärmedichte ein Nahwärmenetz mit Energiezentrale lohnen würde. … Zur Umsetzung des Energiekonzeptes kann ein Anschluss- und Benutzungszwang im Rahmen der Kaufverträge geregelt werden.“ (B-Plan, Abwägung der Stellungnahmen, S.5)

Die Stadt wird diese Energiezentrale öffentlich ausschreiben. Zu den Konsequenzen eines solchen „Anschlußzwanges“ gab es zufällig am 9.4.2021 in der SZ einen interessanten Artikel. Was es für die Wirtschaftlichkeit der „Energiezentrale“ bedeutet, wenn man ein „nur-Strom-Haus“ oder ein Passivhaus bauen würde, ist nicht klar.

Licht und Schatten

Wie bei allen Bauvorhaben spielt auch bei uns die Ausrichtung des Gebäudes (oder auch der Gebäude) eine große Rolle: Wenn man im Winter (und auch in der Übergangszeit) die Sonne ausnutzen möchte um damit „nebenbei“ zu heizen, so sollte das Gebäude „südlich“ ausgerichtet sein, d.h. die Wohnräume mit ihren Fenstern sollten nach Süden schauen. Dabei muß man natürlich berücksichtigen, wie weit andere Gebäude entfernt sind und auf „uns“ einen Schatten werfen.

Dazu gibt es entsprechende Tools im Internet (Filippo hat mal einige Beispiele eingestellt), jeder Architekt berechnet die Verschattung im Rahmen der Planaufstellung.

Eine Einfache Rechnung findet sich auch bei Wikipedia, man kann aber auch selber rechnen: Wir wohnen hier in Dortmund auf 51,30 Grad nördl. Breite, 90 Grad – 51,30 Grad = 38,7 Grad. Jetzt nimmt man die Erdachsen-„schiefe“ von 23,4 Grad dazu als Spannbreite und dann bekommt man 62,1 Grad (Sommer) bis 15,3 Grad (Winter), d.h. das ist der jeweilige Höchststand der Sonne Mittags. Jetzt kann man mit Lineal und Geodreieck malen.

Wieviel sollen wir bebauen ?

Wie aus der obigen Schätzung (s. „Geschossflächenzahl“) ersichtlich ist eine Wohnfläche von 5.000 qm, bzw. 5.700 qm möglich. Hierbei sind Abstandsflächen, etc. nicht berücksichtigt. Wenn man diese Fläche auf Wohnungen aufteilt, z.B. jede Wohnung zu 80 qm, so kommt man auf mehr als 60 Wohnungen. Das ist für ein Wohnprojekt schon recht viel !

Um eine Vorstellung von der Größe des Projektes zu bekommen, habe ich hier die Größen der Dortmunder WIR-Projekte aufgeführt:

Projekt	Grundstücks-größe	Wohn-einheiten	Bewohner
WIR-1 (WohnreWIR – Tremonia I)	3.286 qm	21	34
WIR-2 (Wir auf Tremonia -Tremonia II)	3.585 qm	18	45
WIR-3 (WIR wohnen anders, Brünninghausen)	3.724 qm *)	25	37
WIR-4 (WIR auf Phoenix, Lange Hecke)	2.773 qm	20	40
WIR-5 (WIR am Phoenixsee)	4.810 qm	40	60
WIR-6 (WIR im Kaiserviertel)	977 qm	7	10
WIR-7 (WIR am Viadukt)	5.300 qm	25	90 **)
WIR-8 (WIR aufm Revier)	1.839 qm	25	10
WIR-9 (WIR am Ruepingsbach, B-Plan fehlt)		29